如果在租賃物件中發生死亡事件，該房間就會被標示為「事故物件」，導致較難招到新的承租人。
因此，作為房東常常需要費心採取各種對策，例如恢復原狀或降低房租等情況也不少。
本文介紹一個實際案例：擁有東京都心一棟塔式公寓（タワーマンション）房間的業主，向因承租人從該物件墜樓死亡而提起損害賠償訴訟，要求該名承租人的同居人和繼承人賠償損失。
那麼法院是如何判斷的呢？以下由律師北村亮典基於實際判例進行解說。
塔式公寓成了「事故物件」…損害賠償的請求是否成立？
【來自租賃公寓業主的諮詢】
我擁有東京都心一間塔式公寓的房間，與兩名承租人簽訂了每月23萬5000日元房租的租賃契約。
然而，其中一名承租人不幸從13樓陽台墜落身亡。
之後，由於該物件成為「曾發生自殺事件的房間」，難以再找到新的承租人，即使找到，也不得不將房租從每月23萬5000日元降至15萬日元。
因此，我向另一名承租人及死者的繼承人提出賠償請求。具體而言，我主張因新承租人房租降至每月15萬日元，以及空置期間未收到房租等，共計564萬日元（24個月房租）的損害，要求共同賠償。
對此，承租人一方主張：「死者並非自殺，而是意外墜落」、「事故發生地點是陽台而非房間內，不應承擔損害賠償責任」等，對我們的請求提出抗辯。
那麼，我方的主張能成立嗎？
法院審理的三大爭點
【律師解說】
本案以東京地方法院令和4年（2022年）10月14日判決的案例為原型。
主要的爭點有以下三點：
- 承租人死因是否為自殺
根據監察醫的驗屍檢案書以及陽台結構推測為跳樓，但承租人一方主張可能是意外死亡，因此死因成為爭點。 - 承租人是否負有「不得自殺的義務」（善良管理注意義務範圍）
一般認為承租人對租賃物有善良管理注意義務，本案討論該義務是否包含「不得在物件內自殺」及其預見性。 - 自殺與房東損害之間的相當因果關係
例如房租減額、空置期間等損害，與自殺之間的範圍、期間與金額是否屬於相當因果關係，以及都心公寓、陽台跳樓與室內自殺的差異，是否影響損害評價等。
法院判決的內容
- 承租人死因是否為自殺
法院根據驗屍檢案書（記載為「死因種類：自殺」「約40公尺高處跳樓」），並考慮死者生前為憂鬱狀態並在心療內科就診，以及陽台有150公分高的圍牆和欄杆，一般不太可能意外墜落，因此認定為跳樓自殺。
對於承租人一方提出的「缺乏自殺動機」「預約了電鍋定時與教練課程」等事故死可能性，法院認為缺乏客觀證據而駁回。
- 是否負有「不得自殺的義務」
法院指出，居住在曾發生自殺事件的房子會讓相當多人產生心理抗拒，根據慣例，房東及中介需在之後約3年內向新承租人說明。
因此，法院認定：「自殺會導致房屋價值或房租下跌，造成房東損害，而承租人可以預見這樣的結果，因此承租人作為善良管理義務的一部分，負有不得在租賃物件內自殺的義務。」
雖然本案屬於陽台跳樓而非室內，指引未規定明確告知義務，但法院認為：「若發生跳樓事件，房東及中介仍需向新承租人說明，否則可能面臨追責。」
對於承租人一方主張應將自殺視同事故死或因憂鬱減免責任，法院認為是片面見解並駁回，認為若房東無過失卻受損失，從正義與公平觀點看無法容忍。
法院認定的合理損害金額
- 自殺與房東損害的相當因果關係
房東主張兩項損害：
(1) 新租約簽訂前空置6個月的房租（23.5萬×6=141萬日元）
(2) 新租約4年內房租差額（23.5萬-15萬）×48=408萬日元
■ 關於(1)：
法院只認可3個月分損害，理由是：
- 原狀回復需時約1個月，即使無自殺也無法馬上入住
- 新承租人多半在2月決定4月入住，因此從2月到4月這段空置期不算自殺造成
- 考慮房屋位於市中心且空置率低，合理空置期應為3個月
最終認定空置損害為70萬5000日元。
■ 關於(2)：
法院認為由於死者並非在室內死亡，加上是都心大樓、鄰裡關係淡薄等因素，心理影響較小，因此只認定新租約後29個月內的房租減額部分有因果關係（原房租的30%），計算後為204萬4500日元。
最終法院認定：
空置損害70萬5000日元 + 房租減額損害204萬4500日元 = 共計274萬9500日元為合理賠償金額。
本案因跳樓地點、房型位於都心大樓等情況，法院對損害期間與比例設有限度，是很具參考價值的案例。
