4.第四章 買房

        古人說,有土斯有財,在華人的世界裡,就算你是在異地打拼,也都會想要有屬於自己的一塊天地。加上房價租金比(Price Rent Ratio,房屋總價格/年租金的比率,簡稱 PRR)相對較低,也就是說會用年租金來回收房屋總價格的速度會比較快投資效率也會比較好,所以很多在日本留學時就打算長期在日本工作的外國朋友們常都會用買房來代替租房,以長遠的眼光來看,在日本買房不僅是目前自住方便,未來租給別人還可以有一筆租金收入。以東京都心的房子為例,如果你買總價2000萬的單身公寓,如果以每月10萬日幣出租,單純計算投資報酬率的話約有6%的毛利率,持有16年就可以回本。如果都是用租的話,就是幫別人回本,這個怎麼想都不是很划算。當然每個人都有每個人的情況,能買的話誰還要租啊。所以是否買房還是要看你未來的生涯規劃,如果真的想要在日本長期生活下去,買房絕對是你的首選。筆者將在本章節介紹在日本買房的經驗還有教授大家一些小技巧來幫助大家能夠買到理想中的房子。

■買房就是要買地點

        日本將在2025年,成為全世界第一個進入超高齡社會(65歲以上老人佔人口比率的3成)的國家。除了勞動人口不足之外,也會造成另一個嚴重的現象,就是偏遠鄉下地方的城鎮都會變成沒有人居住的幽靈城鎮。國人的印象是養老就是要到鄉下,動動手腳呼吸新鮮空氣才會長命,但是在日本如果老後搬到鄉下的話,不但不會長命反而會致命。原因是勞動人手不口不足將會直接衝擊到日本的醫療市場,造成醫療資源短缺。筆者會這麼說的根據是勞動人口減少導致國家稅收不足,當國家稅收不足時就會從比較不重要的財政支出開始砍預算。其中一些不太重要的預算就包括了鄉下地方的醫療資源(人少的地方沒必要分配資源)。當一個地方沒有了醫療資源的話,那個地方也必將會邁入沒落。尤其對於身體機能開始出現退化的老人來說,不可能住在沒有醫療資源的地方,所以2025年之後,都市以外的郊區或者偏遠地區房價將會漸漸腰斬,日本目前也有一些偏遠地方的政府機關開始送房子給你只要求你去那邊生活工作。看到這邊我想讀者們都已經知道在日本買房子,一定要找都市地方的房子來買,雖然貴了點,但是以長遠來看,買都市的房子絕對不吃虧。

■買房所需費用

        如果要在日本買房,除了房屋介紹上面標示的價錢之外,還需要多準備一成的現金來支付購買不動產時所會發生的費用。為了要讓各位讀者比較好了解所以筆者這邊用市場價值5000萬(土地3000萬房子2000萬)的房子來舉例試算各項費用。

仲介手数料:仲介會跟買方跟賣方各收3.24%+64800日幣來當作仲介費用,所以一棟房子總價如果5000萬的話,仲介公司可以賺到312萬(買方的3.24%+賣方的3.24%)日幣的仲介費用。上述的3.24%是法律規定的最高收取費用,所以如果你想殺價的話,可以在仲介費上殺價,通常都會成功殺到2%左右。

登記費用・登録免許税:登録免許税是要繳納給國家的費用。是用來在國家的資料庫登記新的屋主資料的手續費,大約是評價額(約實際買賣的70%)的2%所以約20萬,如果是要跟銀行貸款的話還需要多收貸款額度的0.4%(如果自備2成然後貸款4000萬的話就是16萬)。然後通常這些要交給政府的資料都會交給有國家資格的司法書士來準備,所以需要付10萬至20萬不等的費用來委託辦理。

印紙税:國內稱之為印花稅,是要貼在契約書上面的,依照房屋的總價來決定稅額。5000萬的情況下印紙稅是3萬日幣。

固定資産税等分担金:由於國家是跟當年1月1日土地房屋持有者徵稅,所以如果你在年中買房子的話,就需要負擔剩下部分的稅。

住宅ローン事務手数料:如果要貸款,就需要要付給銀行手續費。每家銀行收費不一樣,可以透過仲介商量價錢。

不動產取得稅:這邊的計算很複雜,但如果是新蓋的然後是自用的話,通常都可以不用付一毛錢。但如果是用來投資買賣的話,就會被徵收房屋評價額(約實際買賣的70%)的3%以及土地評價額(約實際買賣的70%)的1.5%,也就是說房子2000萬土地3000萬的房子會被徵收(2000*0.7*0.03)+(3000*0.7*0.015)約73萬的不動產取得稅。

如果是要自住並且貸款8成的情況下,初期所需費用為仲介費用的156萬+登記所需費用56萬+印紙3萬+固定資産税等分担金+住宅ローン事務手数料,這樣算下來大概為日幣400萬以內,筆者通常都會跟朋友說如果你打算在日本買房,除了頭款的兩成之外還需要多準備總額的一成來支付行政以及手續費用才會比較穩。

■我是否能夠貸款

        “只要你有工作,不管是當上班族或者SOHO族或者老闆,都能夠貸款。”2016年之後,筆者以及在日本的朋友們遇過的房仲都是這麼介紹貸款的。為何2016年過後銀行貸款會變得那麼容易呢?因為日本的中央銀行有感於民間金錢流動不順暢,企業貸款不積極,以及銀行放款過於謹慎,所以在2016年1月發布了所謂的”負利率”。 負利率的政策意味著,民間銀行如果把錢放到中央銀行(銀行間的借貸跟個人存款一樣,民間銀行也透過存錢至中央銀行來獲取微小的利息),得要反過來支付費用。理論上,負利率不但可以鼓勵銀行放款,也能夠刺激消費者花錢而不是儲蓄,刺激國內支出和企業投資。在鼓勵銀行放款這方面日本中央政府的確做到了,銀行為了有效利用存在銀行裡的資金,所以除了企業貸款外也努力經營個人房貸這一塊,加上日本這邊近幾年來有許多外資銀行進入,所以大多的銀行都提供寬鬆的借款條件以及非常低的利息來吸引客人。

■我該怎麼找房

        如果你完全不諳日文的話,就只能夠靠日本這邊會說中文的仲介來介紹,不過由於很多家在做所以競爭激烈價格相對透明,建議多找兩三家詢問後再決定要委託哪一家。如果你是已經長期在日本生活有一定日文基礎以及生活經驗的話,就建議你除了在網路上找之外,平日或者假日有空就去當地實際走一圈才能夠真正了解到那地區獨有的”生活味”。筆者之前找房時有中意過一間離車站5分鐘的公寓式大樓,於是就跟仲介假日約看房,除了房子本身外,周圍環境也看了好幾圈後覺得不錯正打算下訂時,筆者朋友就問我說”有沒有平日上下班時間去看過?有些地方平日跟假日的風景會完全不一樣喔。”於是我就半信半疑的找一天平常上班日去晃晃,結果正如我朋友所說,平日假日的差距真的很大...首先是平交道,假日電車通常比較少,所以平交道比較不會遇到電車連續通過而持續把柵欄放下來不讓路人還有車子通行的狀況,但是在平日,柵欄一放下來就是放個15分鐘以上,由於那個平交道是要去車站的必經之路所以也無法繞道,導致每天過七點後如果運氣不好就是要在那邊等15分鐘以上才會放行。另外還有人流問題,在日本不論車站的大小規模,出車站後通常都會有商店街,來滿足大多數日本人回家前採買晚餐或者日用品的需求。筆者相中的公寓附近的商店街假日人潮普普,但平日的話大家都是經由這商店街去車站通勤所以相對來說很擁擠,加上這條商店街本來就比較窄,以及很多人趕時間都快速騎腳踏車通過,所以筆者當天就看到了好幾起腳踏車與行人(包括要去上學的小朋友)的碰撞事件,這對於將來想要在日本生育小孩的筆者來說實在是在安全性上有很大的隱患,於是只能忍痛放棄這個物件另尋其它了。我在這裡由衷的感謝朋友提醒了我,讓我對日本看房子的經驗又更上一層樓,也希望這個驚險的經驗能夠幫助到即將在日本購屋的朋友們。

■我該買公寓還是買透天

        每個人的喜好以及需求不一樣,筆者建議可以看你目前或者想要的生活形態來做選擇。如果你是已婚未來想要小孩的話,筆者惠建議購入透天獨棟的,才不會小孩吵鬧讓上下左右的鄰居不堪其擾後出門遇到都會給你臉色看(日本人不開心很少會直接說,大多會怒在心理口難開),加上停車場由於透天都幾乎會附帶一個免費停車位(都心的公寓大樓由於土地價格高大多都沒有內設停車位,需到外面另外租),就算你不買車也方便放置接送小孩用的腳踏車以及小孩的大型玩具。如果你單身或者剛結婚暫時不想要有小孩的話,可以選擇容易脫手的公寓大樓(日本每位仲介都說公寓比較好賣),但是要注意公寓大樓每個月除了房子貸款之外還要另外負擔大樓管理費用以及修繕費,如果以五千萬左右購入的新公寓來說,每個月大概要多負擔2萬日幣至5萬日幣。

        如果你想要有小孩,但是擔心治安問題想要找有管理員或者自動鎖攝影機等安全設備的公寓大樓的話,可以請仲介去幫你問問你想要購入的公寓左鄰右舍的家庭構成是如何。如果左鄰右舍都有小孩的話,這樣子大家一起互相傷害也才能順便增加感情。但如果鄰居之後搬走了呢?別擔心,那時候你就是先來者優先,就算後面搬來的人對你家小孩太吵有怨言,也會覺得自己是後來不能夠抱怨太多。

■我想在東京買房,請給我建議

常來日本東京的朋友們,一定有坐過環繞日本東京都最繁華的電車線路”山手線”。山手線是東京都心部最大的鐵路運輸動脈,也是東京鐵道路網的骨幹之一,為何會在這裡提出山手線呢?因為近20年來,山手線內外的房子相較來說比較不會跌價(附帶一提,日本土地平均每年跌2%,連跌了20年),所以如果你打算在東京定居,不管是自住或者投資,都建議買在山手線內外的地點。有人問,那買山手線的中間可不可以?只要資金夠,就能夠買在山手線的正中央處,可以住在皇居旁邊當日本天皇的鄰居(笑)。

之前筆者在日本買房的時候,在聽房仲業者講解地段時有隨手把山手線內外房子大致上的價格以及為何是這個價格的內容筆記了一下,在此跟各位讀者分享,希望能夠幫助到一些想來日本購屋的朋友們了解一下行情。(以下都是以距離車站10分鐘內,全新坪數25-30左右的全新透天或者公寓,10年以內的中古透天或公寓大概都能夠便宜兩成以上)為了方便各位讀者計算,這邊用用台幣對日幣 1:3.3 的匯率來計算。

山手線東北方面,1500萬新台幣

山手線西北方面,2000萬 新台幣

山手線東南方面,2500萬-3000萬新台幣

山手線西南方面,2500萬-3000萬新台幣

大家一定會問,同樣在山手線上,為何房價會差那麼多?我們的房仲業者回答說山手線東南邊由於高樓多,所以城市感覺起來比較高級,大家所熟悉的東京,銀座,品川就是坐落於山手線東南邊。相對於東南邊,西南邊比較偏向高級住宅區,日本等知名藝人或者企業家都會選擇在世田谷區如惠比壽目黑等居住。為何日本人會從很早以前就往西南邊居住呢?一來西南邊的土地地勢比較高比較不怕洪水淹,二來日本早期工廠都聚集在山手線的東北邊,所以相對之下空氣跟環境西南邊就會比東北邊好很多。最後來說說山手線的西北邊,本來空氣品質或者地勢高低都跟西南邊差不多,但是這幾十年來外國人都往西北邊(池袋,大久保,北新宿等區)大量湧入,大家都知道外國人多的地方比較複雜,治安也比較難管理進而影響到附近的房價。(以上為房仲所述,如果與事實有所出入的話請見諒。)附帶一提,日本的賣房資訊記載坪數跟國內不一樣,坪數面積都不記入公共設施的部分,所以上面坪數標多少就代表你會完全擁有多少,完全不用擔心公設比例吃掉你的權益。

■養房

除了要準備一筆錢來維護保養房子之外,也需要每年繳納不動產持有稅金給政府。日本的不動產持有稅金主要分成兩種,然後土地跟房屋分開課稅。如果是自住用的話會另外有稅率上的優惠。

固定資產稅:評價額(約實際買賣的70%)的1.4%,也就是說買5000萬(土地3000萬,房屋2000萬)的房子評價額約為3500萬。一年要繳交49萬的固定資產稅,如果是自住的話就可以再除以六也就是說自住只需要繳交(5000*0.7*0.014)/6=8萬的稅金給政府即可。

都市計畫稅:以你房子所在的區域訂立,不會超過評價額(約實際買賣的70%)的0.3%。也就是說買5000萬(土地3000萬,房屋2000萬)的房子一年要繳交11萬的固定資產稅,如果是自住的話就可以再除以3也就是說自住只需要繳交(5000*0.7*0.003)/3=4萬的稅金給政府即可。

也就是說,如果要養一間購入價格為5000萬然後用來投資租給別人的房子的話,一年需要繳交固定資產稅49萬加上都市計畫稅11萬,總共約60萬日幣的稅金給政府。當然,租給別人時所取得的房租稅金(依照你整體收入來決定你所套用的所得稅額。稅率大約為5%至45%之間)也要另外繳納。如果是自用的話,就只需繳交固定資產稅8萬加上都市計畫稅4萬,總共約12萬日幣的稅金給政府即可。

■轉賣

日本這邊法律規定,如果由於你在購入房屋5年內賣房子的話,將會從利潤中課徵高達39%的所得稅加住民稅。5年以上的話即降為20%。所以你如果沒有抱持長期投資的心態,仍沿用國內賺取資本利得(即房屋買賣差價)的方式來日本投資的話,將得不償失。就算是決定過五年稅率降為20%的時候馬上賣掉,也要注意這期間所產生的修繕費用也很難轉嫁到房屋賣價上(通常會跟折舊費用抵銷),所以筆者建議,如果只想做5年買賣的人的話,還是別進入日本房地產會比較好。

■短租經營

        在2018年6月15日之前,只要你在日本有房子,都可以透過類似AIRBNB的共享平台來經營短期租貸的生意。筆者就有朋友人雖不在日本,但是透過網路電子鎖以及雇用時薪制的清潔工人來遙控經營。但是日本《民泊法》新制度6月15日上路後,除了繁鎖昂貴的申請手續之外,還規定一年經營不能超過180天,一些觀光熱門地區(新宿,中野等地區)等的民宿甚至還規定只准許在周六日還有日本國定假日可以出租。由於新法的嚴苛,所以大部分的房源都下架,大多專門或者兼差的房東也都擺手不玩,導致那段時期的都市空屋率上升好幾個百分點(這些房東大多都是租空房來經營AIRBNB)。

        但是如果你真的想要經營短期出租生意的話,可以去搜尋”民泊新法”這四個關鍵字,進入民泊新法的官方網站後,尋找你購置不動產的地點是屬於哪一區後,就會顯示在當區經營短期租貸需要準備甚麼文件以及經營需要遵守甚麼規則。我不在這裡寫出相關心得是因為由於這法律剛上路,每個月每個區都在修改規則,所以無法在此分享相關情報,請見諒。

■長租經營

        筆者建議與其找不動產公司來幫忙找房客,不如一開始就找租貸管理公司來管理你的房子。租貸管理公司的工作不但有幫你找房客,也會幫你催房租以及整理打掃房子或者處理房客的抱怨,還有房子漏水火災等的保險事項處理等麻煩事項也都會一併幫你處理。管理公司收完房租後,會扣掉手續費以及當月花費的費用(如修理房子更換設備等)之後才匯入你指定的帳戶,每年末會幫你做出收支管理報告書好方便你報稅。這麼方便的租貸管理公司怎麼可以不用呢?所以筆者傾向並且建議各位可以把房子完全委託給管理公司,花費的心力才能夠降到最低。各種管理公司的收費不一,不過加上大大小小的雜費,一個月通常都是房租租金的5%至10%。

        說到長期租給日本的個人或者法人,就不能不提到所謂的”源泉徵收”。前面的章節有提到在日本公司付薪水給你的時候會先把你應該繳的稅扣一部分起來,房租部分也比照同樣標準,個人住戶或者法人只會繳給你房租的八成,剩下兩成是要交給政府的。如果你要把剩下的兩成租金最大限度的申請回來,就需要另外花錢雇用專業的會計師或者稅理士來辦理相關退稅或者相關費用扣除申請,才有辦法跟日本政府討回你的”血汗錢”。個人住戶還好,但是有些法人住戶會覺得跟外國人房東租辦公室很麻煩,所以寧願放棄不租的情況也常常發生。

■房屋相關保險

        對於自住者,除了最基本的火災保險之外,也建議多保個地震保險,畢竟日本是個地震大國,未來會發生甚麼事情誰都不知道,加上現在保險公司競爭激烈,地震保險的內容除了保大地震損壞之外,小地震引起的家具或者家電損壞(如櫃子倒下壓壞電視或者壓傷人)也會賠償,所以在每年有幾千個大大小小地震的日本建議保個地震險也會比較安心。

如果你是買比較老舊的公寓來經營不動產租貸的話,強烈建議加入”施設所有(管理)者賠償責任保険”。這個保險主要是專門保被建築物所傷到的人以及物品。大家都知道老舊的建築物外牆或者天花板甚至地板都會剝離脫落,如果大太塊掉下來常常都會砸壞物品甚至砸傷人(也有砸死人的案例),這時候如果沒加入這保險的話,可能房子賣掉都還賠不完。所以如果有想要在日本經營不動產的話,建議在網路上搜索並且選擇當期最划算的保險公司加入,才能把經營不動產的風險降到最小。

■房屋投資廣告上常常看到的投資報酬率大概介於5%至15%,這是真的嗎?

        通常寫在廣告上的投資報酬率只是房屋總價除以房租,還未扣除各種經費以及稅金的”表面”投資報酬率(表面利回り),房子越新的話表面投資報酬率通常都在5%以下,然後房子越老表面投資報酬率就會越高,但是如果你把整修裝潢的費用加進去的話,大概都是跟新房一樣接近5%,所以不要一看到表面投資報酬率很高的就很興奮的決定立刻出手,通常這種的後期都需要花很大的心力去維護管理。表面投資報酬率5%的物件如果扣除固定資產稅,租金收入所得稅,以及要交給大樓管理委員會的管理費還有修繕費的話,大概都會低於3%以下,而且這3%也是建立於有人租的情況下。如果房子幾個月沒有租出去的話,當年的投資報酬率就很有可能會變成負數,這也是你在買房前不得不考慮的風險。

■本章總結

        在日本由於房子持有成本高加上房價透明,所以鮮少有國外炒房團來拉抬房價。這十幾年來日本的房價都比照物價以及國際原物料(建築材料)的漲跌幅度上上下下,算是非常穩定。但是就算這幾十年來房價穩定也不能夠忽視日幣的貶值或者天災的侵襲等發生機率極高的風險。2012年左右日幣大漲(對美金1比75)時一堆國人都在日本投資買房,但是過了幾年後日幣貶值(對美金1比110)時幾乎每位國人都是以虧損退場或者拉高投資回收年限以攤平日幣貶值帶來的損失。大阪以及北海道等知名景點地方發生的大地震也震垮或者震壞了許多投資人的物件,造成維持費用(修理)的上升使得投資報酬率下降了幾個百分點。

        筆者除了自住用物件之外也投資了幾筆不動產,幻想著未來可以當包租公收租生活,但是由於日本少子化所以就算是都市空屋率也是極高,所以最近筆者考慮是否該脫手部分不動產來避免之後日本人會更少空屋率會更上升,導致本來應該是正資產的不動產變成了負資產,拖垮了筆者的養老計畫...

不過未來的事情誰都說不准,現在想太多也沒用,現在能夠確定的是如果各位讀者們打算在日本長期打拼的話,與其付貴鬆鬆的房租幫房東還房貸,不如自己買房然後日後脫手也可以回收一些自住時產生的租金。