仲介不會跟你說的日本不動產投資風險

日本不動產自從1990年代泡沫化之後,價格跌到谷底後就緩慢上升,途中遇到地震颱風更是讓好不容易上漲的房價又打回原型。直到2013年奧運匹克決定在日本東京舉辦之後,東京都的房價就開始一路狂升不跌到現在的價位水準。

會漲那麼高的原因最主要是由於奧林匹克會吸引許多外國人來,當時許多國內外的不動產業者拼命打廣告想把日本當地的房子賣給外國人,加上日本的不動產在亞洲區來看算是偏便宜,所以那段時間日本的不動產在外國人之中也算是投資標的之一非常有人氣。在需求大的情況下黃金地段(東京都心)的不動產價格自然就會水漲船高,也讓許多不動產業者賺取了一大筆奧運財。

其中,就有許多不肖的不動產業者利用外國人對日本不動產的不熟悉(投資術語來說就是資訊不對稱),來用超低價收購一些日本人不會買的物件然後在高價賣給外國人。然後其中最容易超低價收購的對象物件就是整棟的”超老中古公寓”,本篇文章就來探討該怎麼避開這些投資陷阱以免當冤大頭吃悶虧。


1.要仔細檢視”投資利回り”

日文的”投資利回り”就是中文的”投資報酬率”,日本這邊投資報酬率大致上分成
・粗利回り(表面利回り・グロス利回り・単純利回り)
・純利回り(実質利回り・ネット利回り・NOI利回り)

“粗利回り”就是把年租金除以房子賣價的利率,例如你用房子價格1000萬買每年可以收100萬租金的不動產的話,粗利回り就是100/1000*%=10%
“純利回り” 就是把 年租金減去年固定費用(如税金,保険金,管理費等 )除以投資總額(房子賣價+仲介手續費+不動產取得稅+代書費)的利率 ,例如你用房子價格1000萬加上購買費用1成買每年可以收100萬租金的不動產的話, 純利回り就是100-50/1100*%=4.5%

要準確得出 “純利回り” 的方法很複雜加上數字沒有 “粗利回り” 好看,所以不動產仲介介紹物件都會用 ” 粗利回り ” 來宣傳。專門的不動產學者建議如果懶得精算的話,把 “粗利回り” 扣掉4%-8%就可得知大概的 “純利回り”了 。但是要注意的是上面這些都還沒有把修繕費給算進去,這些超老中古公寓由於零件設備都老化,所以隨時都有可能會壞掉要更換,然後日本人件費又貴,所以花在修繕上面將會是一筆不小的負擔。


2.要看有沒有大規模修繕過

“大規模修繕”顧名思義就是大範圍的檢測物件是否有需要修理的部分。日本這邊鼓勵每12年至15年就要請專業建築師,來檢查並且修理已經壞掉或者放著不管就有可能會壞掉的房屋零件,如外牆水管以及電路等等。

但是大規模修繕的部分很多,所以金額也很龐大,看公寓的規模通常要數百萬至數千萬不等。但由於近年來日本少子化加上新的公寓也一直再蓋,所以如果是離車站太遠或者房子太舊的話,就很難把空房租滿,很難租滿的話房租就會不夠來支付這筆金錢,所以這時候房東就只能跟銀行借錢來修。但是銀行畢竟也不能賠錢,所以也會嚴格審核房子的價值判斷修繕後能不能改善出租狀況。但是事實很殘酷,畢竟如果是有人氣的地點的話,就不會缺錢來修繕了。所以最後房東只能夠選擇放著讓房子爛下去或者轉手給別人,這時候房子的修繕責任就落在下個房東身上了。也就是說如果你不小心買到沒大規模修繕的中古公寓的話,你的投資報酬率就有可能變成負數,這點可要非常小心啊…

3.仔細檢視每戶的契約書

由於本文第一點的利回り是建立在每間房都住滿的情況下計算 ,所以如果當你接手過後不久房客退租的話,你的投資報酬率也會下降。最可惡的事情是,日本有些不肖業者鼓吹房東,再賣之前找人頭把房子先租起來造成滿租情況下再出售,市場估價會比較高,房東當然不會跟錢過不去,所以大家會發現很多中古公寓出租都是會標”滿室稼働中(滿租)”讓投資報酬率升高幾個百分點。但往往過手之後這些房客都會突然退租,讓接手人不知所措…

預防的方法只能夠在買之前好好確認每一戶以及每一戶的前住戶的契約,來看如果有很多房客都是在去年或前年才入租的話就要注意了。


特派員建議如果真要投資日本不動產,最好別全部聽仲介的話,自己也該做點功課,以免變成無良仲介下手的肥羊之一! 希望大家投資都能少風險賺大錢!

大家喜歡日本省錢特派員今天的介紹嗎?敬請期待下次的內容喔^^

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