在日本租房契約要續約時,可以拒絕支付更新費用嗎?

結論要先說才貼心
答案就是如果你不支付房屋的更新費用
房東就有理由可以解除你們的租賃契約把你趕出去


在日本的房屋租賃合同中,通常規定租賃期為2至3年,如果在合同期滿後繼續續簽合同,通常約定需要支付“新租金的一個月分”作為更新費用。因此,在房屋租賃管理實務中,通常在合同期滿前1至3個月左右,出租方會寄送書面通知給承租人,標題為“關於續簽合同的通知”等,以確認承租人是否有意續簽,如果希望續簽,則通常會一並簽署續簽合同並支付更新費用。


然而,如果承租人對出租方的管理或維修等方面感到不滿,有時會出現這樣的情況,即承租人表示“雖然會續簽,但如果不改善處理,就不支付更新費用”。

作為出租方,對於這種情況可能會主張“如果不支付更新費用就不續簽合同(解除合同)”並希望通過爭議解決這個問題。因此,“因不支付更新費用而能否解除房屋租賃合同”成為了問題。


解除是否被認可,取決於房屋租賃合同爭議解釋的指導原則“破壞信任關系的法理”是否適用,因此,根據“不支付更新費用是否足以破壞房屋租賃合同當事人的信任關系的基礎而構成明顯的背信行為”來判斷解除的成敗。


圍繞這一爭議點,有許多法院判例,但這里介紹的是關於因兩次不支付更新費用而被認可解除的東京地方法院2017年9月28日的判決案例。


這一案例是關於月租金為56,000日元,合同期為2年,續簽時約定需要支付一個月租金作為更新費用的房屋租賃合同案件,因承租人兩次續簽時都拒絕支付更新費用,出租方提起瞭解除合同和要求騰空房屋的訴訟。


承租人方面辯稱,拒絕支付更新費用是因為“出租方未提供續簽後的合同書,未修理房間的鑰匙,未清潔公共區域等原因,如果這些問題得到改善,就願意支付費用”等。

在這個案例中,法院支持了原告(出租方)的訴求,並命令被告(承租人)騰空房屋。法院的理由如下:
原告作為出租方,是因為被告同意支付更新費用而兩次續簽了房屋租賃合同;另一方面,被告作為承租人,也是因為同意支付更新費用而得以續簽房屋租賃合同。因此,可以說支付更新費用已被納入續簽後的房屋租賃合同的重要要素,並構成了維持合同當事人信任關系的基礎。


如果從不支付更新費用的方式、經過和其他情況來看,如果被認為嚴重破壞了原告和被告之間的信任關系,就可以成為解除續簽後的房屋租賃合同的理由(最高裁判例昭和59年4月20日第二小法庭判決)。
因此,就不支付更新費用的方式等來看,被告在2014年11月15日的第一次續簽中就有支付第一次更新費用(53,700日元)的義務,盡管已經收到原告的支付催告,但在接受口頭辯論結束時已經有將近2年9個月的時間未履行這一義務。


此外,被告在2016年11月15日的第二次續簽中也有支付第二次更新費用(53,700日元)的義務,盡管已經收到原告的支付催告,但在接受口頭辯論結束時已經有將近9個月的時間未履行這一義務。在這一點上,被告詳細說明了不支付本次更新費用的理由,並明確表示除非原告滿足被告的要求,否則將來也不打算支付本次更新費用。


本次更新費用的支付義務是由第一次和第二次更新立即產生的,原告滿足被告的要求並不是發生條件或履行條件,因此被告沒有法律依據可以不支付本次更新費用。因此,被告詳細說明了不支付的理由,並明確拒絕支付本次更新費用,另外,考慮到原告和被告之間在租金保證委託和本建築物的火災保險等事項上存在分歧,可以說原告和被告之間進行建設性對話是困難的情況。


因此可以預料被告將來不會自願支付給原告本次更新費用,即使將本次更新費用的不支付問題交由原告和被告協商,也無法期待自主解決。在這種情況下,”如上所述,本次更新費用的不支付期間相當長,不支付的金額也不少,被告沒有合理理由不支付本次更新費用,並且未來一直不支付拖欠更新費用的可能性很高,也無法期待原告和被告之間的協商能解決這一問題,因此可以說本次更新費用的不支付已經足以損害租賃契約當事人之間的信任關係。”並且支持了房東方面的解除主張。


以上文章翻譯轉貼自https://gentosha-go.com/articles/-/57051

由北村律師所撰寫


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